حدود ۵۰درصد پرونده‌های دادگاهی ریشه در دعاوی املاک دارد و منشأ این دعاوی تنظیم قراردادهای عادی نسبت به معاملات املاک و امضای قولنامه‌های کاغذی بین طرفین معامله در "بنگاه‌های مشاور املاک" قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی است!
به گزارش خبرنگار اجتماعی ، در حالی که روش‌های کلاهبرداری در بازار مسکن، متنوع و متکثر شده است، دعاوی ملکی نیز از رایج‌ترین پرونده‌ها در دادگاه‌هاست، در این زمینه، چندی است دوگانه مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی بر سر حدود اختیارات در خصوص تنظیم سند ملکی شدت گرفته است.
ماجرا به مواد قانونی و برنامه‌ریزی برای تدوین دستورالعمل ساماندهی مشاوران املاک برمی‌گردد تا صلاحیت آنها را برای تنظیم سند به‌دلیل تخلفات متعدد در این حوزه ناممکن سازد؛ موضوعی که محل اختلاف بین ذی‌نفعان و فعالان حوزه مسکن شده است البته معضل، همچنان پابرجاست؛ عدم امکان ثبت معامله در زمان توافق در سامانه ثبت!
سهم دعاوی املاک در دادگاه‌ها
اگرچه ساماندهی مشاوران املاک و تلاش برای کاهش برخی تخلفات بعد از انجام توافق اولیه بین معامله‌گران توسط سازمان ثبت اسناد و املاک وعده مثبتی است اما عدم امکان ثبت معامله در زمان توافق در سامانه ثبت، موجب رواج قولنامه‌های کاغذی شده است.
همین موضوع، آتش اختلاف بین نهادهای مرتبط در حوزه معاملات ملکی را شعله‌ورتر کرده است؛ اختلافاتی که البته انگشت اتهام را بیشتر به‌سمت مشاوران املاک سوق داده است.
"در زمان حاضر حدود 200 هزار مشاور املاک شامل 120 هزار بنگاه با مجوز رسمی و 80 هزار بنگاه بدون مجوز، فعالیت می‌کنند." پروانه اصلانی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، ضمن ارائه این آمار از عدم اتصال سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات به سازمان امور مالیاتی و عدم تکمیل زیرساخت‌های این سامانه خبر داده است.
همین مشکلات زیرساختی و آماده نبودن سامانه‌ها، نظارت بر معاملات ملکی را با مشکل، مواجه ساخته است.
از سویی آمار مسئولان قضائی نشان می‌دهد حدود 30 تا 50 درصد پرونده‌های دادگاهی، ریشه در دعاوی املاک دارد(!) دعاوی ملکی که برای حل اختلاف یا جلوگیری از سوء‌استفاده در حوزه املاک مطرح می‌شوند، شامل حقوقی، کیفری و ثبتی هستند و منشأ این دعاوی، تنظیم قراردادهای عادی نسبت به معاملات املاک و امضای قولنامه‌های کاغذی بین طرفین معامله در بنگاه‌ها قبل از ثبت در دفاتر اسناد رسمی است.
بیشترین شکایت‌ها اعم از حقوقی، کیفری و ثبتی هم شامل مواردی همچون کلاهبرداری، فروش مال غیر، تصرف عدوانی، ورود غیرمجاز به ملک دیگران، جعل اسناد ملکی به‌نیت فریب، تغییر کاربری غیرمجاز، ابطال سند رسمی، ابطال مراحل ثبتی، توقیف عملیات اجرایی، طرح دعاوی متعدد اثبات بیع، اثبات مالکیت، رفع تصرف، خلع ید و... می‌شود.
تقابل مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی
گسترش تخلفات و جرایم معاملات مسکن اعم از خرید و فروش و اجاره‌بها، بار دیگر موضوع ساماندهی بازار مسکن را بر سر زبان‌ها انداخته است. تقابل بین مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی، از پیامدهای طرح این موضوع است.
در این زمینه علی خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران، تیر ماه امسال از برنامه‌ریزی برای تدوین دستورالعمل ساماندهی مشاوران املاک توسط سازمان ثبت اسناد و املاک خبر داد و اعلام کرد این دستورالعمل به‌گونه‌ای است که مشاوران املاک، صلاحیت تنظیم سند را نداشته باشند.
به‌گفته وی، وظیفه مشاوران املاک، معرفی طرفین معامله به همدیگر است و تنظیم قرارداد به‌منظور آگاهی از ممنوع‌المعامله‌ها، بازداشتی‌ها و محجورین، باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
در مقابل، عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک با واکنش تند به کاهش نقش بنگاه‌ها، دفاتر اسناد رسمی را "بی‌‌مسئولیت، کم‌کار و حاضری‌خور" نامید که به فکر دوختن جیب اضافه هستند! عبدالله اوتادی همچنین از تدوین و ارسال طرح "ساماندهی و کارشناسی بازار مسکن توسط مشاوران املاک" به وزارت راه و شهرسازی خبر داد که بر اساس آن، مشاوران املاک دارای مجوز، بابت کارشناسی قیمت املاک و اجاره، درآمد کسب می‌کنند.
همچنین این عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک مدعی شده است: "در استان تهران حتی 10 دفتر اسناد رسمی که بتوانند قراردادهای پیش‌فروش ساختمان تنظیم کنند، وجود ندارند و این دفاتر وقت و تخصص لازم در حوزه مسکن را ندارند"!
اوتادی گفته است: قرارداد عادی با رسمی متفاوت است و بین قراردادهای متعدد خرید و فروش زمین و مسکن، در برخی موارد، معاملات با قولنامه انجام می‌شود.
قانون چه می‌گوید؟
اظهارات عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک در حالی است که حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک اعلام کرده است: "ورود مشاوران املاک به حوزه تنظیم سند، محل تولید دعوی شده است و برای حفاظت از سرمایه مردم باید از این اقدام جلوگیری شود."
به‌گفته بابایی، بیش از 8500 دفتر اسناد رسمی در کشور برای تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی، اعلام آمادگی کرده‌اند که هزینه آن، 10 درصد هزینه مشاوران املاک است.
البته مطابق با ماده 10 قانون مدنی که به اصل آزادی قراردادها مشهور است؛ "قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد کرده‌اند، در صورتی که مخالف صریح قانون نباشند، نافذ است."، بر این اساس، افراد آزاد هستند توافق خود را به هر شکل که تمایل دارند منعقد کنند و الزامی به اینکه این توافق در قالب یکی از عقود معین قانون مدنی باشد، نخواهند داشت.
با این حال در ماده 62 قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه نیز آمده است؛ "کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول ثبت‌شده مانند بیع، صلح، اجاره، رهن و نیز وعده یا تعهد به انجام این‌گونه معاملات، باید به‌‌طور رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود."، بر این مبنا، اولویت با سند رسمی است و سند عادی تنها در صورت احراز شرعی و قانونی در دادگاه، منشأ اثر خواهد بود.
گسترش کلاهبرداری در بازار املاک
علاوه بر اینها، و هشدارهای مختلف، بیانگر روند فزاینده کلاهبرداری در معاملات مسکن است. اواخر خرداد ماه امسال، مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران از افزایش کلاهبرداری در پیش‌فروش ساختمان و نیز ثبت 35 هزار پرونده در محاکم قضائی استان با موضوع جعل و کلاهبرداری در سال گذشته خبر داد.
خلیل محبت‌خواه تأکید کرد: مشاوران املاک، حق تنظیم قرارداد پیش‌فروش را ندارند و باید خریداران و سرمایه‌‌گذاران را به دفتر ثبت اسناد رسمی هدایت کنند.
البته تمامی این تخلفات صرفاً ناشی از فعالیت مشاورین املاک نیست اما مشخصاً ثبت توافقات به‌صورت قولنامه‌ای میان معامله‌کنندگان و فاصله معنادار میان ثبت این توافقات و انتقال سند به‌صورت رسمی، باعث شده است بسیاری از جرایم ملکی نظیر جعل سند، فروش مال غیر و زمین‌خواری با استفاده از شگردهای مختلف توسط کلاهبرداران رخ دهد و خریداران را برای احقاق حقوقشان راهی دادگاه کند.
ایراد مصوبه هیئت وزیران و افزایش اختیارات مشاوران املاک!
در این میان، تصویب‌نامه هیئت وزیران در خصوص ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها در 12 تیر ماه امسال نیز از مواردی است که علی‌رغم مزایای آن، کارشناسان حقوقی به آن ایراد وارد کرده‌اند. به‌اعتقاد شاهرخ صالحی؛ حقوقدان و مدرس دانشگاه، مبنای اصلی این مصوبه، توسعه کد رهگیری و اسناد عادی است که هرچند در کوتاه‌مدت، یک مُسکّن موقت است اما با سیاست‌های کلی نظام در حوزه قضائی مغایرت دارد و در بلندمدت، مشکلات زیادی را برای کشور رقم می‌زند.
مشکل از آنجا ناشی می‌شود که هرچند قانون تجارت، مشاوران املاک را صرفاً واسطه بین طرفین معامله یا اجاره شناسایی کرده است اما تصویب‌نامه هیئت وزیران به آنها اختیار تنظیم قرارداد و ثبت در سامانه اعطا کرده است اما کد رهگیری نتوانسته است در شناسایی و ثبت معاملات و جلوگیری از وقوع کلاهبرداری‌ها موفق باشد و این امر نشان از نقص این سامانه در ساماندهی معاملات دارد البته این نکته را نیز باید نظر داشت که در زمان حاضر عرف معاملاتی اکثریت مردم آن است که پیش از هرگونه انتقال سند به‌صورت رسمی ابتدا توافقات خود را نزد مشاورین املاک تنظیم و امضا می‌کنند و از بین بردن یک‌‌باره این رویه، امری مشکل به‌نظر می‌رسد.
امکان ثبت توافقات زیرنظر سازمان ثبت راهکاری برای ساماندهی مشاورین املاک
با این همه، از آنجا که قراردادها و توافقهای امضاشده بین افراد از جمله تنظیم معاملات در قالب قولنامه‌های کاغذی منشأ اثر هستند و می‌توانند در دادگاه‌ها بررسی شوند، باید به‌هنگام توافق، ثبت و امضا شوند. از طرفی امکان ثبت معامله در لحظه توافق در سامانه ثبت میسر نیست و این امر سرمنشأ بسیاری از مفاسد و کلاهبرداری‌ها در حوزه املاک است.
همچنین تعداد کم دفاتر اسناد رسمی و محدودیت حقوقی سردفتران مانع از آن می‌شود که تمامی فرایند توافق میان معامله‌کنندگان نزد سردفتران انجام شود و به این دلیل امکان حذف مشاورین املاک از چرخه معاملات ملکی وجود ندارد.
بنابراین برای پیشگیری از کاهش جرایم ناشی از اسناد عادی و کاهش پرونده‌های دعاوی ملکی، باید امکان درج توافقات میان معامله‌کنندگان در سامانه‌ای زیرنظر سازمان ثبت فراهم شود و ساماندهی مشاوران املاک در قالب اعتباربخشی به اسناد رسمی در عمل در دستور کار قوه قضائیه و به‌صورت مشخص سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گیرد همچنین به‌دلیل عدم دسترسی به دفاتر اسناد رسمی در تمام ساعات شبانه‌روز برای ثبت معامله در لحظه توافق و نیز به‌خاطر بار سنگین نظارت بر حدود 200 هزار مشاور املاک، برون‌سپاری این موضوع به سامانه‌های واسط اینترنتی و وجود سازمان ثبت اسناد و املاک به‌عنوان ناظر، رویکرد پیشگیرانه برای افزایش امنیت حقوقی شهروندان در حوزه معاملات مسکن است،
امری که علی‌رغم وعده‌های سازمان ثبت مبنی بر راه‌اندازی سامانه "سند من" و ساماندهی مشاورین املاک همچنان به زمین مانده است و فعلاً خبری از راه‌اندازی این سامانه‌ها نیست.
کاهش 40درصدی پرونده‌ها با تعیین تکلیف اسناد عادی
انتهای پیام/