کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر نابه‌سامانی بازار اجاره مسکن و نقش بانک‌ها در این حوزه، گفت: فاصله بین درآمد خانوار و ارزش اجاره ملک، یک دره خیلی عمیقی شده است.
به گزارش خبرنگار اقتصادی ، امسال فصل نقل‌وانتقال بازار اجاره مسکن با توجه به خروج کشور از وضعیت قرمز کرونایی، زودتر از سال‌های گذشته آغاز شده است. امروز مستأجران پس از 2 سال که با استناد به مصوبه ستاد ملی کرونا می‌توانستند قراردادهای خود را تمدید کنند با شرایط تقریباً سختی به‌واسطه برخی اتقاقات بیرونی تأثیرگذار در این بخش مواجه شده‌اند.
گرچه قیمت مسکن طی یک سال اخیر با شیب نسبتاً ملایمی رو به جلو حرکت کرده است و می‌توان گفت این بخش در رکود به‌سر می‌برد اما بازار اجاره مسکن این‌گونه شرایطی را نداشته است. قیمت‌ها در این بخش پابه‌پای تورم عمومی کشور و بعضاً بیشتر از آن حرکت کرده است. بر اساس آمار مرکز آمار ایران در زمستان گذشته نرخ اجاره‌بهای واحدهای مسکونی نسبت به فصل مشابه سال 99 بالغ بر 28.1 درصد افزایش یافته است. این افزایش در قراردادهای تمدیدی 51 درصد بوده است. این اتفاقات در شرایطی روی داده است که باید طبق مصوبه ستاد ملی کرونا حداکثر 25درصدی به قراردادهای اجاره مسکن در شهر تهران افزوده می‌شد.
به‌هرحال امسال دیگر خبری از تمدید خودکار قراردادها نیست. ستاد تنظیم بازار اخیراً مصوب کرد افزایش نرخ اجاره‌بها در تهران حداکثر 25 درصد، کلانشهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت 20 درصد و سایر شهر‌ها 15 درصد باشد.
گرچه دولت همچنان به‌دنبال حمایت از اجاره‌نشین‌هاست اما امسال چند اتفاق غیرمنتظره نیز روی داده که بازار اجاره کشور را تحت تأثیر قرار داده است. برای بررسی وضعیت این بخش با فرهاد بیضایی کارشناس اقتصاد مسکن به گفت‌وگو نشستیم که بخش نخست آن در ادامه می‌آید؛
تسنیم: سال‌هاست که دولت‌ها از برنامه‌ریزی برای ساماندهی بازار اجاره مسکن سخن می‌گویند، در دولت قبل بارها و بارها از سوی معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اعلام شد اجاره‌داری حرفه‌ای اجرا خواهد شد، حدود 3 سال از این وعده می‌گذرد اما هنوز اتفاقی امیدوارکننده در این رابطه روی نداده است و آیین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای چند سالی است که در دولت در دست بررسی است. امروز سیگنال‌های ناخوشایندی از بازار اجاره مسکن به گوش می‌رسد، در این وضعیت به‌نظر شما مهم‌ترین مشکل بازار اجاره و مستأجران و راهکار رفع آن چیست؟
بیضایی: بازار اجاره مسکن متغیرهای متفاوتی دارد که هر کدام از اینها باید نسبت به آنها برنامه‌ای وجود داشته باشد. مهم‌ترین مسئله‌ای که در بازار اجاره داریم قیمت مسکن است. قیمت مسکن عامل اصلی نوسانات این بخش است. قیمت مسکن نیز از 3 عامل افزایش بوده است که طی سال‌های گذشته همواره رو به رشد بوده است و همچنین عرضه و تقاضا تأثیر می‌پذیرد. طی سال‌های اخیر به‌دلیل عدم عرضه مناسب عامل تشدیدکننده در بازار اجاره مسکن بوده است.
کاهش عرضه به‌خصوص زمین هم طی یک دهه اخیر به‌عنوان عامل دیگری بوده که قیمت مسکن را افزایش داده است. به‌هرحال همیشه قیمت اجاره تابعی از قیمت مسکن است؛ وقتی افزایش قیمت در بخش مسکن روی می‌دهد در بازار اجاره هم اثرگذاری خودش را دارد. طی 10 سال برایتملک واحد مسکونی برنامه عملیاتی خاصی نداشته‌ایم و بازار ملکی مسکن را خیلی تقویت نکرده‌ایم.
تسنیم: باید چه‌کاری انجام می‌شد؟
بیضایی: در یک مقاطعی عنوان می‌شد با افزایش وام خرید می‌توانیم این کار را انجام دهیم، اتفاقاً آمار و ارقام نشان داده است که از وام خرید خیلی استقبال نشد. در گذشته تعاونی‌های مسکن، انبوه‌‌سازان مسکن و... هم وجود داشت که سیستم را تقویت می‌کرد، اینها به‌دلیل عدم حمایت دولت قبل رو به افول رفتند در نتیجه، مردم (تقاضای مصرفی) نتوانستند در بازار حضور جدی داشته باشند.
افزایش قیمت‌های ناشی از افزایش نرخ دلار و کاهش درآمد خانوارها باعث شده بود که تقاضای مصرفی در بازار مسکن کمترین نقش را داشته باشد. وقتی تقاضای مصرفی نتواند در بازار ملکی حضور داشته باشد در بازار اجاره حضور می‌یابد و به‌عنوان بازار موازی و جایگزین. اجاره‌نشینی در ایران یک اجبار است نه یک انتخاب.
این وضعیت باعث می‌شود فشار تقاضا در بازار اجاره همچنان حفظ شود، البته در مقاطعی متناسب با رشد قیمت مسکن، نرخ اجاره‌بهای مسکن افزایش نیافته است.
تسنیم: چرا این اتفاق روی نداده است؟
بیضایی: این مسئله به درآمدهای خانوار ارتباط مستقیم دارد، باید عرضه و تقاضا در یک جایی به هم برسند. از سوی دیگر یک کارشکنی از سوی ملّاکانی که توانمندی بیشتری به‌لحاظ اقتصادی دارند در بازار مسکن انجام می‌شود.
تسنیم: چه‌کارشکنی‌ای مد نظر شماست؟
بیضایی: مثلاً ملاکی که می‌بیند واحد مسکونی‌اش n تومان قیمت خورده پایین‌تر از قیمت اجاره می‌شود آن را اجاره نمی‌دهد، می‌گوید "اگر خالی هم بماند ارزش اجاره ملک را کاهش نمی‌دهم."
تسنیم: این خالی بودن ملک به‌زیان مالک نیست؟
بیضایی: به‌لحاظ درآمدی خیر. این مالکان نسبت به اتفاقات بازار مسکن بسیار هوشمند هستند. شاید مالکی یک واحد مسکونی دارد و خیلی به آن نیاز دارد ممکن است ملک خود را در بازار عرضه کند، اما افرادی که املاک زیادی دارند هوشمندی‌ای را دارند که بازار مسکن را تنظیم‌گری کنند. وقتی تقاضا افزایش می‌یابد خودبه‌خود رشد قیمت‌ها انجام می‌شود و مالک به آن چیزی که می‌خواهد می‌رسد، برای چنین سوءعملکردی، ابزارهای مالیاتی باید اجرا شود.
تسنیم: این ابزار را در اختیار داریم، ولی گویا توان اجرای آن نیست.
بیضایی: بانک‌ها و شخصیت‌هایی حقوقی در کشور داریم که واحدهای مسکن در حجم انبوه دارند و اصلاً دنبال این‌که واحدهای مذکور را اجاره دهند، نیستند، اینها را گذاشتند چند سال دیگر به فروش برود و تراز منفی فلان بانک را اصلاح کند، در نهایت افزایش تقاضا ناشی از اجبار خانوارها برای سکونت در منزل اجاره‌ای و افزایش قیمت ناشی از قیمت مسکن باعث می‌شود وضعیت بازار اجاره طی یک دهه اخیر نامناسب باشد. دهه 80 افزایش قیمت مسکن و خانه مسئله اصلی بود و بازار اجاره فشار آن‌چنانی بر مردم نداشت. الآن کسی که تمام‌وقت کار می‌کند، سابقه کاری دارد و پس‌اندازی تحت عنوان ودیعه دارد امکان این را که بتواند اجاره‌های موجود را بپردازد، ندارد. فاصله بین درآمد و قیمت مسکن و ارزش اجاره ملک یک دره خیلی عمیقی شده است. در چند ماه اخیر یک عامل تشدیدکننده نیز اضافه شده و آن هم مهاجرت اتباع خارجی به‌خصوص افغانی‌ها به ایران است. با توجه به اتفاقات روی‌داده در افغانستان این مهاجرت در کلانشهرهای کشور خیلی اثرگذار بوده است.
تسنیم: این مهاجرت بیشتر برای نوار شرقی کشور بوده یا به سایر استانها نیز گسترش یافته است؟
بیضایی: برای همه استان‌هاست، الآن در استان‌های قم و تهران تأثیرگذار بوده است. بحثی هم که وجود دارد فعالان بازار مسکن این وضعیت را رصد می‌کنند، وقتی می‌بینند فشار تقاضا وجود دارد، قیمت اجاره افزایش می‌یابد. این عامل در همه حوزه‌ها به ما شوک وارد کرده و در بازار مسکن بیشتر بوده است. در برخی مناطق مانند شهرهای توریستی و خوش‌آب‌وهوا تقاضای مسکن از سوی همسایگان غربی از جمله عراق وجود داشته است.
تسنیم: اینها که نمی‌توانند ملک را به نام خودشان بزنند.
بیضایی: خرید ملک به‌صورت قولنامه‌ای انجام می‌شود، این اتفاق در شمال، مشهد، خوزستان و... در حال انجام است، اینها مواردی است که باید برای آنها برنامه‌ریزی شود.
انتهای پیام/